«Чорні ріелтори»: правда чи вигадка

Чорні ріелториПро «чорних ріелторів», які орудують на ринку нерухомості і спритно які відбирають квартири і будинки, а то й життя в беззахисних стареньких і наївних покупців, чув, мабуть, кожен. Про це постійно повідомляють газети і телебачення, рясніють повідомленнями стрічки новин в Інтернеті. «Чорні ріелтори» — одна з причин, по яких люди в нашій країні побоюються вторинного ринку житла. Не дивно — страшно заплатити кілька мільйонів за квартиру, а потім виявити, що власником її є хтось інший.

Але чи є «чорні ріелтори» насправді, чи це тільки страшна казка, якій люблять лякати нас ЗМІ? І якщо вони все ж існують, то як захиститися від них звичайній людині, як уберегти своє майно? І чи можливо це в принципі, або перед ними рядовий громадянин абсолютно беззахисний?

Хто такі чорні ріелтори

Як правило, «чорними ріелторами» називають людей, які вчиняють злочини на ринку нерухомості. В результаті їхніх дій громадяни позбавляються своїх квартир, а в деяких випадках і життя. У нашій країні такі злочинці з’явилися в 1990-і роки. На початку XXI століття також зустрічаються випадки вчинення злочинів на ринку нерухомості.

Працювати «чорний ріелтор» може як поодинці, так і в складі злочинної групи. Як правило, він пропонує звичайний набір послуг по найму і купівлі-продажу нерухомого майна, однак зобов’язань своїх найчастіше не виконує. Ніяких сертифікатів, що підтверджують його право займатися даною діяльністю, не має. При роботі головним для такої людини є отримання особистої вигоди. Досить часто «чорними» стають колишні співробітники агентств нерухомості, звільнені за яку-небудь провину.

На думку фахівців, термін «чорний ріелтор» некоректний, оскільки нерідко ці особи відношення до ріелторської діяльності не мають. Вживається він тому, що злочини пов’язані з нерухомістю. До складу злочинних груп поряд з ріелторами можуть входити працівники муніципальних установ, нотаріуси, представники правоохоронних органів і хто завгодно взагалі. Та й самі «чорні» фахівці, звичайно, бувають в будь-якій області діяльності, а не тільки на ринку житла.

У сфері нерухомості більшість злочинців з’явилося після відміни ліцензування. Фактично, посередником при здійсненні операцій з нерухомістю може бути хто завгодно. Звичайно, якщо звертатися в добре відомі агентства, зустріч з шахраєм вам не загрожує. Однак не всі люди проявляють достатню увагу. І це ще одна причина, по якій справжні ріелтори вважають за необхідне знову ввести систему ліцензування — як один із заходів захисту громадян від злочинців.

Групи ризику

Своїх жертв «чорні ріелтори» шукають головним чином серед тих, хто не може захистити себе самостійно. Це представники незаможних верств населення, самотні пенсіонери, малолітні, громадяни з різними захворюваннями, в тому числі з психічними розладами. Крім того жертвами недобросовісних маклерів стають непрацюючі люди, які ведуть асоціальний спосіб життя і які зловживають спиртними напоями і наркотиками. Головна умова — наявність власної житлової площі при відсутності близьких родичів.

Однак не варто забувати, що жертвою недобросовісних маклерів може стати будь-яка людина. Юридична безграмотність, недостатня уважність і обережність при виборі посередника — основні причини такого становища. Тому небажано при укладенні угод з нерухомістю звертатися до неперевіреними ріелторам або маловідомим агентствам.

Схеми роботи «чорних ріелторів»

Головна мета недобросовісних маклерів — отримати права на об’єкт нерухомості. Для досягнення цього «чорні ріелтори» можуть приймати різні обличчя. Так, до людей, самостійно які виставили квартиру на продаж, шахрай може прийти під виглядом покупця або представника іншої сторони. В цьому випадку він спробує отримати гроші під розписку як завдаток або аванс для передачі покупцеві, після чого назавжди зникне з ними.

Інший варіант — переконати власника квартири, що для оформлення угоди необхідне одержання цілого списку документів, які насправді не потрібні, і отримати з нього за це значну суму грошей. Або стверджуючи, що покупець не згоден на раніше обумовлену суму, змусити продавця знизити ціну. Оскільки людині хочеться швидше вирішити виниклу проблему, нерідко злочинці домагаються бажаного. Як правило, договору на умови угоди і прибутково-касових ордерів на отримані гроші немає, тому що-небудь довести згодом буде неможливо.

При наявності значних заборгованостей по комунальним платежам «чорний ріелтор» може представитися представником влади і постаратися налякати власників виселенням за борги, а потім схилити до невигідною угоді. Найчастіше пропонується обміняти квартиру на меншу за площею і отримати доплату, частина якої господар і зможе внести як сплату за борги комунальним службам. Отримавши довіреність на розпорядження квартирою, шахраї швидко продають її, а колишніх власників переселяють в кімнату або квартиру меншої площі, нерідко і з відсутністю елементарних зручностей.

Самотніх пенсіонерів шахраї воліють відвідувати в особі представників соціальної служби або медичних працівників. Вони обіцяють літнім людям забезпечення старості — утримання пенсіонера все життя взамін на отримання квартири після їх смерті. Їх метою в цьому випадку є укладення договору довічної ренти з правом успадкування квартири. Саме після підписання подібних документів кончина людини буває підозріло передчасною. Якщо людям для лікування необхідні значні суми грошей, то їм також може бути запропонований «вигідний» обмін з доплатою.

Для людей, які страждають пияцтвом, шахраї намагаються стати своєрідними друзями. Вони можуть привозити спиртне, допомагати невеликими сумами грошей, з метою отримати генеральну довіреність на житлове майно. Якщо не вийти стати одним, можуть почати залякувати виселенням з квартири за «погану поведінку» в нетверезому вигляді і борги по квартплаті. Передавши документи маловідомому обличчю можна незабаром опинитися в поганій квартирі або на вулиці. Тому треба бути дуже обережними і не забувати, що в такій ситуації можна позбутися не тільки житла, а й життя.

У разі знімання квартири орендар, який звернувся до допомоги «чорного ріелтора», втратить гроші, внесені вперед в якості орендної плати. Схема дуже проста — шахрай, який перебуває в змові з таким агентом з нерухомості, представляється господарем якоїсь квартири. Орендар з ним укладає договір і вносить плату за житло. Через кілька днів з’ясовується, що реальний власник наміри здавати житлову площу в оренду не мав і грошей ні від кого не отримував. Житло орендарю доводиться покинути, повернути ж сплачені гроші він не може. Така схема поширена серед житлових аферистів.

Один з популярних методів роботи шахраїв — прихований вплив на продавця квартири (маніпуляції) з метою наживи. У подібному випадку після звернення до ріелтора продавцеві пропонують укласти ексклюзивний договір, за яким ріелтор буде займатися рекламою об’єкта і пошуком покупців. Сам же продавець не має права звертатися в інші агентства нерухомості.

Після укладення такого договору ріелтор призводить для перегляду квартири людей, які перебувають з ним у змові. метою

спільників є нав’язування продавцеві думки про те, що вартість його квартири значно нижче суми, яку він хотів би отримати. Продавець, не знаючи про змову, сприймає подібну інформацію як думка незалежних можливих покупців. Якщо число таких переглядів буде досить великим, вартість квартири може бути значно знижена, а квартира продана спільнику маклера. Таким чином, шахраї отримають квартиру, яку зможуть продати з вигодою для себе.

У ряді випадків недобросовісні маклери намагаються отримати гроші, скориставшись неуважністю потенційних клієнтів. Звернувшись для покупки квартири до приватного маклеру, перевірити історію майна і дізнатися, чи законні права нинішнього власника, складно. Шахрай може запропонувати для продажу квартиру, власники якої навіть не знають, що їх нерухомість продається. Якщо клієнт передасть посереднику гроші, то квартири він в результаті не отримає, а стягнути гроші з ріелтора через неточності в договорі буде неможливо.

В таких випадках предметом угоди може бути неприватизована нерухомість, квартира, придбана у недієздатних власників, нерухомість, на яку права власності власник документально підтвердити не може. Дана операція буде визнана недійсною, і придбаної власності покупець позбудеться. У подібні схеми нерідко втягуються недобросовісні нотаріуси, можуть бути використані підроблені документи. Тому при укладанні угод з нерухомістю всі документи треба перевіряти, щоб зрозуміти, що пропонує ріелтор насправді і що вказано в договорі. За консультаціями бажано звертатися до знайомих юристів і в перевірені агентства.

Повноваження ріелтора та страхування власності

В даний час всі взаємовідносини між ріелтором і його клієнтом регламентуються Законом «Про захист прав споживачів» та Цивільним Кодексом РФ. Додаткових прав через відсутність регулювання ріелторської діяльності ріелтор не має, тому здійснювати будь-які значні юридичні дії не може (крім тих випадків, коли є повіреним). Отже, перш ніж видавати довіреність на управління своїм майном, потрібно переконатися в необхідності такого кроку, перевірити особу ріелтора і його кваліфікацію.

В повноваження ріелтора входить: надання достовірної комерційної інформації, підготовка об’єкта нерухомості до продажу, складання плану рекламної компанії, передача клієнту інформації про необхідні документи, залучення фахівців для складання технічного висновку або для правового дослідження правовстановлюючих документів. Крім того, до компетенції ріелтора відноситься проведення переговорів, прогноз ліквідності об’єкта, визначення кращої ціни продажу, рекомендації з підготовки об’єкта до продажу.

При покупці нерухомості на вторинному ринку гарантії безпеки операції клієнту надасть не ріелтор, а титульне страхування власності і відповідальність державних органів, які виконують правову експертизу і реєстрацію угоди. Титульне страхування гарантує страховий захист нерухомості, якщо угода буде визнана незаконною з причини подій, невідомих покупцеві на момент укладення договору купівлі-продажу. Воно забезпечує отримання фінансів в розмірі вартості застрахованого об’єкта нерухомості при втраті права власності в результаті судового розгляду. Вартість такого страхування становить 0,5-2% від суми угоди при страхуванні на 10 років.

Як захиститися від «чорних ріелторів»

Шахрайських схем, які використовуються на ринку нерухомості, безліч, і описати їх все неможливо. Тому, щоб захиститися від махінацій, вирішивши продати або купити квартиру, головне — бути уважним і обережним. Є кілька правил, які необхідно виконувати, вирішивши скористатися послугами спеціаліста з продажу нерухомості:

зустрічатися з представником обраного агентства необхідно тільки в його офісі. Наявність у агентства свого офісу служить певною гарантією його стабільності;

при зустрічі вимагайте пред’явити вам підтвердження кваліфікації ріелтора — атестат, свідоцтво про освіту в сфері послуг нерухомості;

від агентства вимагайте пред’явити сертифікат системи добровільної сертифікації послуг на ринку нерухомості та поліс страхування відповідальності ріелторів. Сертифікат повинен бути зареєстрований в Держстандарті РФ, при перегляді поліса зверніть уваги на його суму;

договір повинен бути укладений тільки в письмовому вигляді, причому повинні бути вказані всі умови угоди і розмір комісійної винагороди;

гроші як аванс або завдатку можна передавати тільки власнику майна після проведення правової експертизи об’єкта. При передачі грошей необхідно оформити попередній договір купівлі-продажу, від власника отримати письмове підтвердження їх отримання (розписку).

Якщо ваші вимоги відмовляться виконати — договір з такими ріелторами укладати небажано, краще звернутися до інших фахівців.

Бажано подумати про те, хто може захистити ваші інтереси і допомогти розібратися в юридичних тонкощах укладених угод. Це може бути знайомий юрист з хорошою репутацією, у кваліфікації якого ви впевнені. У будь-якому випадку відносини з ним також необхідно оформити, уклавши договір про надання послуг. У ньому повинна бути прописана відповідальність фахівця перед вами і вказана сума винагороди за послуги.

Якщо якийсь ріелтор подзвонив вам у двері і представився співробітником відомого агентства нерухомості, перевірте його слова — зателефонуйте в дану компанію або поїдьте особисто і переконайтеся, що цей агент дійсно там працює. Це ж допоможе ознайомитися з його репутацією і дізнатися професійний рівень. Якщо офісом компанії є невелике дешеве приміщення, це теж може викликати сумніви клієнта — можливо, це тимчасовий офіс для організації низки «нечистих» угод, який незабаром буде звільнений.

Перевірте установчі документи даного агентства нерухомості, якщо ріелтор представився його співробітником. У ряді випадків звільнені співробітники викрадали бланки компанії і видавали себе за її керівників, після чого отримували з клієнтів грошові кошти в якості задатків і пропадали з грошима.

Якщо ріелтор не хоче знайомити вас з представниками іншої сторони угоди, бажано перевірити його повноваження. Їх може давати договір доручення, договір про надання послуг із зазначеними повноваженнями щодо прийняття або передачі грошей. Якщо ріелтор — приватна особа, юридичну силу буде мати тільки нотаріально завірена довіреність. Якщо такий документ буде представлений, він може насторожити, якщо нерухомість продається за зниженою ціною. Власник міг діяти не по своїй волі або бути на момент підписання визнаний недієздатним.

Чи не прописуйте на свою житлоплощу сторонніх, навіть якщо вам обіцяють щедру винагороду, що не видавайте довіреностей на ріелторів або оформлювачів-одинаків. Намагайтеся не допускати утворення заборгованостей з оплати за квартиру — це вбереже вас від попадання в базу «неблагополучних» людей і захистить від інтересів шахраїв.

Також не втрачайте пильності, якщо у вас є родичі, які проживають окремо і можуть стати потенційною жертвою шахраїв. В такому випадку краще заздалегідь підготувати документи на спадщину або прописатися в квартиру — це не дозволить укладати будь-які угоди з даним майном без вашої згоди. Якщо вони все ж будуть укладені — дасть можливість оскаржити їх у суді.

Ще один спосіб захисту від недобросовісних посередників — відмовитися від їхніх послуг взагалі. Для укладення договорів власник нерухомості не потребує посередників. Вивчивши законодавство або отримавши консультацію у хорошого юриста (це не коштуватиме великих грошей), ви можете укласти договір самостійно. Подаючи документи на реєстрацію і забираючи їх без посередників, ви можете бути впевнені, що в чужі руки вони не потраплять. Гроші ж можна передати іншому учаснику угоди, скориставшись банківською осередком, що забезпечить їх збереження.

Так, більшість громадян перспектива все робити самостійно лякає. Але насправді все не так страшно. А в подібному випадку ви не зіткнетеся з шахраями і збережете і власне майно, і власні кошти.

Проте варто пам’ятати, що такий спосіб підходить тільки людям, здатним розібратися в юридичних тонкощах. Якщо ж ви не впевнені у власних силах, краще звернутися до кваліфікованих фахівців із солідного агентства нерухомості. Таким компаніям невигідно ризикувати власною репутацією заради обману, і тут ви гарантовано отримаєте необхідну допомогу.

висновок

На ринку нерухомості, як і в будь-якій області діяльності, недобросовісні фахівці і кримінальні елементи існують. Однак не варто з цієї причини вважати шахраями всіх ріелторів і відмовлятися від послуг грамотних посередників, якщо вам необхідна їх допомога. Гарантією безпеки стануть для вас власні уважність і обережність, а також повне документальне та юридичний супровід угоди.

Ксенія Бєлова, оглядач Realto.ru

Закладка постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>