Оренда квартири

Оренда квартириБудь-яка угода на ринку нерухомості пов’язана з деяким ризиком. Стосується це і оренди житлової площі. Незнання своїх прав і особливостей законодавства або зустріч з шахраями можуть привести до вельми неприємних наслідків для орендаря. Щоб звести потенційний ризик до мінімуму, споживач повинен добре розбиратися в своїх обов’язках і знати свої права.

Чим ризикує орендар, знімаючи квартиру? Орендодавець може несподівано підняти орендну плату, іноді й не попередивши про це. Трохи пізніше ви отримаєте рахунок, який вас дуже здивує. Господар квартири може попросити вас звільнити її раніше обумовленого терміну, тому що «у нього змінилися обставини». Власником квартири може виявитися інша особа. Якщо ви проведете ремонт орендованого житла, вам можуть «забути» відшкодувати витрати …

Перераховувати подібні ситуації можна довго, але зараз головне — зрозуміти, як споживачеві захистити себе від шахрайства. Насправді це не так уже й складно, треба тільки дотримуватися певних правил і знати, як правильно знімати квартиру, хто і за що відповідає згідно з договором найму житла, які документи повинні бути на руках у власника квартири і у її наймача.

Що таке оренда

Оренда (від лат. Arrendare — віддавати в борг) — це засноване на договорі строкове оплатне володіння і користування будь-яким майном, необхідним орендареві для здійснення господарської чи іншої діяльності. Схоже визначення дає і ГК РФ (ст. 606): «Оренда — це договір, в силу якого орендодавець зобов’язується надати орендарю майно за плату в тимчасове володіння і користування».

Таким чином, основна форма взаємовідносин між власником майна та орендарем — договір. Саме на основі укладеного договору, а також положеннях Цивільного та Житлового кодексів РФ визначається, на що має право орендар квартири і які його обов’язки.

договір оренди

Оформлення договору — це завершальний етап при наймі житлового приміщення. Тип договору визначається видом власності орендованого житла. Якщо квартира знаходиться у власності і обидві сторони — фізичні особи, то укладається договір найму. Якщо хоча б одна зі сторін юридична особа — договір оренди. Якщо ж квартира не приватизована або є службовою — укладається договір піднайму.

Найбільш поширений договір найму. Відповідно до ЦК РФ, він укладається між власником житла (наймодавцем) та квартиронаймачем (наймачем) в простій письмовій формі і нотаріального завірення не вимагає. Перед оформленням договору наймодавець повинен пред’явити квартиронаймачу документи, що підтверджують його право володіння і розпорядження квартирою, а також оплачені квитанції за розрахунками за комунальні послуги, електроенергію та телефон.

У договорі має бути зазначено наступне:

адреса здається в найм квартири;

кому належить квартира, і на якій підставі;

прізвища та паспортні дані власника житла та квартиронаймача;

особи, які проживатимуть в квартирі разом з наймачем;

термін, на який здається квартира, розмір плати за найм і порядок її внесення (щомісяця, з передоплатою за кілька місяців, за весь строк найму);

тветственность наймача за підтримку квартири і в ній майна в належному стані;

хто оплачує рахунки за комунальні та інші послуги (електроенергія, телефон);

режим відвідування квартири власником з метою контролю її стану.

У договорі також має бути передбачений порядок його дострокового розірвання із зазначенням термінів попереднього сповіщення про це, а також відповідальність сторін у разі порушення умов договору. Складається договір у двох примірниках, які підписують з одного боку наймач, з іншого наймодавець.

Розмір орендної плати повинен бути обов’язково зазначений в договорі. В іншому випадку відповідно до ЦК РФ (ст. 654) договір вважається неукладеним.

Термін дії договору визначається під час його укладення. ГК РФ встановлюються два варіанти договору — короткостроковий (до одного року) і довгостроковий (від року до 5 років). Якщо в договорі не зазначено термін його дії, то вважається, що він укладений на 5 років.

Крім договору рекомендується скласти акт передачі квартири. У ньому фіксують технічний стан даного житлового приміщення на момент здачі.

Якщо сторони бажають продовжити термін дії договору найму на тих же умовах, то необхідно скласти додаткову угоду. Його також підписують обидві сторони. Якщо умови найму міняються, складають новий договір.

Вказати в договорі найму можна все, що допоможе вам відстояти свої права при виникненні складних ситуацій. Тому не лінуйтеся, заздалегідь обумовлюйте з наймодавцем всі ваші моменти і прописуйте їх у договорі. Якщо вам пропонують готовий договір, в якому «все вказано» — прочитайте його і викресліть всі пункти, які вас не влаштовують і порушують ваші законні права як наймача. Якщо господар квартири не погодиться з вашими вимогами — не переживайте, ви знайдете іншу квартиру.

права орендаря

Щоб не потрапити в халепу, знімаючи житлову площу, орендарю необхідно знати свої права і обов’язки. Найм житлового приміщення регулюється цивільним і житловим законодавством РФ, зокрема 35-й главою ГК РФ. З’їм квартири не у держави, а у приватної особи, відноситься до комерційного найму.

На відміну від соціального найму розмір знімається житлового приміщення в разі комерційного найму не лімітується і визначається угодою сторін. Об’єктом договору може бути будинок, квартира, частина будинку або частину квартири. Вимога, що пред’являється до такого об’єкта, — придатність для постійного проживання. Орендар зобов’язаний використовувати житлове приміщення відповідно до його призначення та забезпечувати його збереження.

Орендар не має права використовувати житлове приміщення як складського, промислового і т. П. В цьому випадку подібний договір по суду буде визнаний недійсним. Орендар може здати орендоване приміщення в піднайом, але для цього необхідно отримати згоду власника житла. Бажано таку можливість відразу обумовити в договорі найму чи оренди.

Розмір плати за надану житлоплощу визначається угодою сторін. Платежі за комунальні послуги вносить наймач, якщо сторони не домовилися про інше.

Відповідно до ЦК РФ (ст. 675) при зміні власника жилого приміщення договір найму житлового приміщення не може бути змінений. У договорі виробляється тільки заміна наймодавця, сам же договір зберігає чинність на зазначених у ньому умовах. Ця умова забезпечує захист прав наймача. Таким чином, якщо господар житла продав його іншій особі, але термін дії вашого договору ще не минув, виселити вас з квартири новий власник права не має.

Крім наймача в житловому приміщенні можуть постійно проживати та інші громадяни. Вони повинні бути зазначені в договорі найму. Відповідальність за їх дії в разі порушення умов договору несе наймач. В якості постійно проживають вони можуть бути вселити в житлове приміщення лише з дозволу наймодавця. Однак дана вимога не розповсюджується на неповнолітніх дітей.

Для забезпечення стабільності відносин між сторонами ГК РФ (ст. 684) встановлено переважне право наймача на укладення договору на новий термін. Для дотримання цього права не пізніше, ніж за три місяці до закінчення терміну найму житла, наймодавець повинен запропонувати наймачеві укласти новий договір. Умови можуть бути колишніми або відрізнятися.

Орендарі нерідко побоюються, що їх можуть виселити з квартири в будь-який час. Однак наймодавець не має права самовільно виселити наймача до закінчення терміну дії договору найму.

Виселити орендаря раніше терміну можна тільки в судовому порядку при порушенні умов договору та у випадках, встановлених законодавством. До них належать: відсутність плати за житло, проживання в квартирі людей, не зазначених у договорі, псування житлового майна орендарем, в результаті чого воно стало непридатним для проживання.

Якщо ж власник квартири вирішив більше не здавати в оренду житлове приміщення, то він зобов’язаний попередити орендаря про це. Якщо попередження не було, а наймач не відмовився від продовження договору, угода вважається продовженим на той самий строк і на тих же умовах.

Якщо власник житла відмовився від продовження договору найму, але протягом року з дня закінчення строку договору уклав аналогічний договір з іншою особою, орендар має право в судовому порядку вимагати визнання такого договору недійсним та переведення прав та обов’язків за договором на себе. Крім того, орендар може вимагати відшкодування збитків, завданих відмовою продовжити договір з ним.

Права господаря квартири

На що ж має право власник житла? Згідно ЖК РФ (ст. 30), власник житлового приміщення здійснює права володіння, користування і розпорядження квартирою, що належить йому на праві власності, відповідно до її призначення та межами.

Тому власник квартири може надати її у володіння або користування іншій особі за договором найму, оренди, безоплатного користування або на іншій законній підставі. При цьому повинні бути враховані вимоги житлового і цивільного законодавства.

Власник квартири може розірвати договір найму або оренди житлового приміщення в судовому порядку:

якщо воно використовувалося не за призначенням;

якщо протягом півроку він не отримував орендну плату (у разі короткострокового договору — більше двох разів після закінчення встановленого строку платежу);

при наявності псування житлового приміщення орендарем або громадянами, за дії яких він несе відповідальність.

Господар квартири може зажадати від наймача усунення порушень, а також використання квартири за призначенням. Якщо його вимоги не будуть задоволені, наймодавець має право в судовому порядку розірвати договір найму.

По всіх вказаних випадків для усунення порушень наймачеві може бути наданий термін до року (його тривалість визначається судом). Якщо за цей час наймач не усуне порушення, власник квартири має право в судовому порядку розірвати договір.

Якщо приміщення перестало бути придатним для проживання, договір може бути
Яндекс.Директ

Мотоцикли зі складу в Одесі
Honda, Suzuki, Yamaha, Kawasaki, Harley Davidson купити зі складу в Одесі! 18 +
Адреса та телефонmotoboom.com.ua

Мотоекіпіровка з США
Великий вибір. Магазин-склад. Сезонні знижки до 15%. Телефонуйте!
Адреса та телефонmotocabra.com.ua
розірвано в судовому порядку на вимогу будь-якої із сторін.

Пошук квартири

Пошуком квартири можна займатися самостійно, можна скористатися допомогою друзів, а можна звернутися до фахівців. Будь-який з варіантів має свої достоїнства і недоліками і має право на існування. Але для початку слід визначитися зі своїми вимогами до квартири і сумою, яку ви готові витратити на її оренду. Без цього неможливо чітко сформулювати задачу для себе і для ріелтора.

Що впливає на ціну квартири:

розташування — чим ближче до центру міста, тим вища вартість житла, враховується також елітарність району;

близькість до метро та зупинок транспорту;

якість будинку і рік його споруди;

площа квартири;

стан квартири і меблів;

наявність серйозних дефектів;

наявність побутової техніки;

термін найму;

розмір передоплати та порядок розрахунків;

сезон.

Сезонність присутній в оренді житла. Найвищі ціни в липні-листопаді. На ринку нерухомості більше пропозицій і нижче ціни взимку і навесні. Якщо житлоплощу потрібна до певного терміну, наприклад, до вересня, то небажано відкладати її пошуки на кінець серпня. В цей час на ринку ажіотаж, попит перевищує пропозицію, а тому спостерігається зростання цін. Тому знайти необхідний варіант складніше, а помилитися у виборі легше.

агентства нерухомості

Для економії часу краще звернутися в агентство нерухомості, де грамотний фахівець підбере підходящий варіант. Такий спосіб пошуку — кращий, оскільки допоможе знизити ризики. Серйозним агентствам невигідно займатися махінаціями, і клієнт може бути впевнений у тому, що зніме житло у людей, які мають право ним розпоряджатися. Отже, його гроші не зникнуть в кишенях невідомої особи, а сам він не опиниться на вулиці.

Крім того, агентства мають значної інформаційною базою, яка постійно поповнюється, і величезною кількістю пропозицій. Це дозволить знайти в короткі терміни квартиру, максимально відповідну вашим вимогам. Навряд чи самостійно ви зможете підібрати необхідне житло так само швидко.

Однак такий варіант не підійде тим, хто хоче зняти квартиру за дуже низькою ціною. В агентства надходять пропозиції від людей, які добре знають середню вартість оренди житлоплощі, якому вони мають. Тому ціна буде відповідати середньому рівню цін на ринку нерухомості в даний момент.

Перевірити ж саме агентство нерухомості досить просто. Серйозні агентства мають гарний офіс, сертифікат системи добровільної сертифікації послуг на ринку нерухомості та поліс страхування відповідальності ріелторів. Сертифікат реєструють в Держстандарті РФ, надійність поліса підтверджується величиною його суми (незначна сума повинна викликати сумніви). Крім того, в Інтернеті можна знайти інформацію про агентство і його співробітниках, а також відгуки клієнтів.

Від фахівця агентства при зустрічі можна зажадати документи, що підтверджують його кваліфікацію — атестат або свідоцтво про освіту в сфері нерухомості. Договір з агентством полягає в письмовому вигляді, причому в договорі повинні бути зазначені умови угоди і розмір комісійних.

самостійний пошук

Якщо ви хочете знайти квартиру самостійно, ціни уточнюйте на ринку, а не у знайомих. Ціни постійно ростуть, тому інформація від людей, котрі зняли житло півроку тому, може виявитися неактуальною.

У пошуку квартири друзі напевно запропонують вам свою допомогу чи допомогу своїх друзів. Однак від подібних пропозицій, ймовірно, краще відмовитися. Фінансові питання легше обговорювати зі сторонніми, ніж з друзями. Тому й знімати житло краще не у близьких знайомих.

Якщо ви і без допомоги ріелтора знайшли квартиру, не забудьте виконати наступні правила.

Перевірте документи власника квартири (паспорт, закордонний паспорт, пенсійне посвідчення тощо. Д.). Чим більше документів вдасться перевірити, тим краще — це захистить вас від осіб, що підроблюють документи. Підробити один документ легко, два — вже набагато складніше.

Перевірте документи, що підтверджують право розпоряджатися квартирою (свідоцтво права власності, договір купівлі-продажу, договір дарування, договір міни, договір спадкування чи довіреність на право розпорядження квартирою від власника на ім’я даної особи). Це гарантія того, що ви укладете договір з справжнім власником даного житла.

Пред’явіть свої документи і можете приступати до укладання договору оренди або найму квартири. Він завжди укладається у письмовій формі! Договір оренди позбавить вас від багатьох проблем.

Домовтеся з орендодавцем про те, що він може прийти в квартиру в будь-який день, але не в нічний час. Однак він повинен заздалегідь попередити вас по телефону, щоб ви могли спланувати свої справи і підготуватися до його приходу. Цей пункт бажано прописати в договорі оренди.

Попросіть власників квартири представити вас сусідам. Це допоможе вам у подальшому спілкуванні з ними, а крім того ви зможете зайвий раз переконатися, що господарі квартири є її справжніми власниками.

Бажано скласти опис майна. Вона стане додатком до договору найму. У ній перераховують майно, передане мешканцеві власником квартири у тимчасове користування. Перевірте, чи існує дане майно в наявності, а також переконайтеся в справності побутових приладів. Це допоможе уникнути непорозумінь при поверненні квартири (вам не доведеться доводити, що який-небудь прилад не працював і раніше).

Ще до підписання договору оренди дізнайтеся, скільки людей мають право на квартиру, отримаєте згоду всіх власників. В іншому випадку згодом хтось із власників може виступити проти вашого проживання в квартирі або кімнаті. Якщо ж ви знімаєте кімнату в комунальній квартирі, краще заздалегідь дізнатися думку сусідів. Якщо вони категорично не згодні з появою орендаря, то ви можете опинитися на вулиці.

І головне правило — завжди читайте те, що підписуєте. Це стосується і договору, і всіх додатків до нього. Тільки це допоможе вам уникнути неприємних ситуацій і шахрайства.

розпізнавання шахрайства

При пошуку житла за допомогою агентств нерухомості та ріелторських компаній слід уникати інформаційних агентств. Агентства такого типу за незначну плату (1500-2500 рублів) пропонують клієнту список адрес квартир, що здаються в оренду. В реальності і адреси, і телефони власників опиняються застарілими або вигаданими. Договір з подібною компанією не допоможе захистити свої інтереси — в ньому буде прописано, що агентство надає клієнтові тільки інформаційні послуги та за достовірність інформації відповідальності не несе.

Как отличить информационное агентство от агентства недвижимости? По сумме договора (комиссионные за услуги агентства недвижимости обычно составляют 100% от месячной стоимости аренды квартиры), а также по самому договору. Если в нем написано, что агентство предоставляет услуги справочно-информационного характера, то заключать с ним договор не следует.

Еще один способ мошенничества – предложение на очень выгодных условиях. Не имея гарантий, от таких услуг лучше отказаться. Предложение внести деньги до показа жилья также должно насторожить. Серьезные агентства недвижимости не берут авансов и предоплаты. Деньги следует платить по факту заключения договора аренды. Подобный договор подписывается только с владельцем квартиры. В противном случае он не имеет силы.

Убедившись в надежности агентства и риэлтора, следует обратить внимание на владельца квартиры. Расспросите его обо всем, что вас интересует. Отказ предоставить вам нужную информацию – дурной знак. Если партнер по сделке вам чем-то не нравится – лучше продолжить поиск.

Еще один важный момент – проверяйте факты. Если вы плохо знаете район, не слушайте владельца жилья, превозносящего его достоинства. Съездите сами и лично убедитесь. В этом случае вы не рискуете оказаться в жутком месте вдалеке от транспортных артерий. Также осмотрите и квартиру – все ли вас устраивает, и действительно ли жилье удобно? Не придется ли делать ремонт? Заодно проверьте ключи – подходят ли они к замкам? Все это защитит вас от мошенников.

Распространенная схема мошенничества – найм уже арендованной площади. Мошенник снимает жилплощадь низкой ценовой категории, затем предлагает ее другому нанимателю. Цена ниже среднерыночной, но с вас потребуют предоплату, размер которой превышает сумму, уплаченную мошенником, и приносит прибыль. Затем «хозяин» уезжает, а позже появляется настоящий владелец.

Легенды бывают разными, но для клиента главное – избежать мошенничества. Для этого необходимо проверять все документы и не давать деньги без договора и расписки, в которой будут указаны паспортные данные наймодателя. Кроме того, списки квартир, хозяева которых часто обманывают нанимателей, есть в солидных агентствах недвижимости.

Взаимоотношения после сделки

Казалось бы, квартиру вы нашли хорошую, соответствующую вашим требованиям – стало быть, все прекрасно. Однако проблемы могут возникнуть и на этапе проживания в квартире.

Одно из важных правил – проводя расчеты с хозяином и передавая ему деньги, всегда требуйте расписку! Она может быть составлена в любой форме, но в ней должна стоять подпись хозяина, подтверждающая получение арендной платы в необходимом размере за определенный период, и его паспортные данные. В противном случае жизнь может преподнести вам неожиданный сюрприз в виде утверждения хозяина о том, что денег он не получал, или их оказалось меньше, чем должно было быть.

Желательно обсудить с владельцем квартиры проблему международных разговоров. Иначе вы можете обнаружить, что наймодатель отключил такую возможность. Причина – боязнь получить огромные счета за телефонные разговоры. Поэтому этот вопрос лучше решить заранее, например, внеся какую-то сумму в качестве залога или обязавшись оплачивать все свои счета самостоятельно. Проконтролировать ваши переговоры наймодатель может, совершив звонок на телефонную станцию.

Еще одна неприятная проблема – жесткий контроль со стороны хозяев квартиры. Однако по закону на период действия договора найма право неприкосновенности жилища переходит на его нанимателя. Поэтому он имеет право требовать от хозяина не приходить без предупреждения. Если же владелец жилья продолжает посещать квартиру чаще, чем это позволено, от такого жилья лучше отказаться.

Сняв квартиру по знакомству, арендатор нередко попадает в ситуацию, когда в ней хранятся вещи хозяина, а сам он приходит в любое время. Если же арендная плата ниже рыночной, то владелец квартиры начинает чувствовать себя благодетелем. Потому лучше заранее договориться, что квартиру все же сдают, и на это время хозяин в ней арендатор. Подписанный договор аренды подтверждает этот факт.

висновок

Таким образом, при аренде жилого помещения нанимателю необходимо соблюдать определенные правила. Их выполнение защитит вас от мошенничества и сведет к минимуму все возможные риски и неприятные моменты на время проживания в квартире. Главные правила:

быть внимательным, обязательно читать все подписываемые документы, не обращаться в информационные агентства, не подписывать документы, смысл которых вам не ясен;

при самостоятельной аренде обязательно проверить документы на квартиру и удостоверение личности ее владельца;

всегда составлять договор найма и акт приема-передачи квартиры. В договоре указать паспортные данные владельца и свои, а также документ, подтверждающий право владения недвижимостью, зафиксировать характеристики квартиры, определить срок действия договора и сумму арендной платы, а также все важные для вас моменты.

Не торопитесь при заключении сделки и не поддавайтесь чужому давлению. Квартиру для аренды вы найдете в любом случае. Запомните – лучше потерять сделку, чем попасть в неприятную ситуацию.

Закладка постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>